IV 目錄 目錄 ........................................... III 第一章 緒論 ....................................... 1 第一節 研究動機及目的 ................................. 1 第二節 研究方法及範圍 ................................. 4 第三節 論文架構 ...................................... 20 第二章 建築住宅管理法制及實務 .................... 21 第一節 建築法 ........................................ 22 第一項 建築法第34 條審查之沿革及重點說明................... 22 第二項 建築法第56 條勘驗之沿革............................. 23 第三項 建築法第70 條審查使用執照之修正沿革................. 26 第二節 臺灣省（台北市、高雄市）建築管理規則走入各地方政府 建築管理自治條例 ........................................ 29 第一項 施工勘驗之法規沿革.................................. 29 第一款 台灣省建築管理規則......................... 29 第二款 各縣市建築管理自治條例及相關行政規則....... 30 第二項 核發使用執照之法規沿革.............................. 30 第一款 臺灣省建築管理規則......................... 30 第二款 各縣市建築管理自治條例..................... 31 第三節 建築管理概述 .................................. 31 第一項 建築管理之起源...................................... 31 第二項 建築管理制度........................................ 33 第三項 行政與技術分立原則.................................. 35 第四節 建築住宅之關係行為人 .......................... 36 第一項 主管機關............................................ 36 第二項 起造人 -- 建設公司或業主............................ 38 V 第三項 設計人及監造人– 建築師............................. 38 第四項 專業技師............................................ 39 第五項 承造人.............................................. 40 第五節 建築住宅之程序 ................................ 40 第一項 建築許可與報備...................................... 40 第二項 施工管理............................................ 42 第一款 施工管理採三級品管制度..................... 43 第二款 現場施工勘驗責任轉給專家，主管機關抽查..... 48 第三款 建管機關尌結構設計，應「形式審查」或「實質審查」 49 第一目 民國73 年建築法修法前，應「實質審查」建築物結 構................................................. 49 第二目 民國73 年修法後，法院判決建築物結構的審查標準不 同................................................. 50 第三項 使用管理............................................ 52 第四項 違章建築............................................ 52 第三章 建築住宅商品責任及法規適用 ................ 53 第一節 建築住宅商品責任類型 .......................... 53 第二節 民法規範之法律責任 ............................ 54 第一項 買賣契約責任........................................ 55 第一款 一般債務不履行責任......................... 55 第二款 住宅出賣人之物之瑕疵擔保責任............... 56 第三款 權利瑕疵擔保責任........................... 58 第二項 物之瑕疵擔保效力.................................... 59 第三項 案例................................................ 61 第一款 住宅有契約預定效用瑕疵，買方解除契約之案例. 61 第二款 買賣契約出現漏洞及如何填補之案例........... 62 第一目 解釋契約之基本原則.......................... 62 第二目 契約未約定應設置消防設備，預售屋買受人訴請建商 設置消防設備勝訴，成屋買受人卻敗訴................. 62 第三款 預售屋樑柱裂縫之重大瑕疵，買方可主張同時履行抗 辯權拒付價金........................................... 63 第四款 故意不告知瑕疵之案例....................... 64 第五款 保證品質瑕疵之案例......................... 64 VI 第三節 民法規範之一般侵權行為責任 .................... 66 第一項 一般侵權行為責任.................................... 66 第二項 三個請求權基礎所保護之法益或有重疊.................. 67 第三項 保護他人之法律中之「法律」，意指為何？............... 68 第四項 違反保護他人法律之案例.............................. 69 第一款 最高法院判例............................... 69 第二款 建築師法................................... 69 第三款 建築法..................................... 69 第四款 刑法第193 條違背建築技術成規罪............. 71 第一目 認為不屬民法第184 條第2 項規定之保護他人之法律 ................................................... 71 第二目 認為屬民法第184 條第2 項規定之保護他人之法律 73 第五款 本文分析................................... 73 第四節 民法規範之特殊侵權行為責任 .................... 75 第一項 民法第191 條之1 規定與消保法第7 條之關係............ 76 第二項 民法第191 條之1 舉證責任分配........................ 77 第五節 消費者保護法規範之住宅商品責任 ................ 78 第一項 消費之定義.......................................... 78 第二項 住宅投資客應不受消保法之保護........................ 79 第三項 消費者保護法適用之主體.............................. 80 第四項 主張消費者保護法之舉證責任分配...................... 81 第五項 案例................................................ 83 第一款 以營業為目的而購屋，不適用消費者保護法..... 83 第二款 購買房屋目的作為銀行辦公廳，屬消保法規定之消費 者 83 第三款 營造商、綁紮鋼筋業者，屬消保法第7 條之從事製造 商品之企業經營者....................................... 85 第六節 小結 .......................................... 85 第四章 建築住宅買賣之案例分析 .................... 86 第一節 最高法院對預售屋交易契約之定性 ................ 86 第一項 最高法院見解........................................ 86 第一款 當事人意思重在工作物財產權之移轉時，為買賣. 86 VII 第二款 名為委建，實質仍為房屋之買賣............... 87 第三款 以行政上變更起造人名義之方式，不能取得房屋所有 權 87 第四款 買賣關係之重在財產權之移轉................. 87 第五款 預售性質為買賣，並非承攬................... 88 第六款 「契約成立時」負有移轉所有權義務........... 88 第二項 預售屋交易契約定性為買賣法律關係.................... 88 第三項 預售屋交易之定型化契約.............................. 89 第一款 定型化契約基本概念......................... 89 第二款 定型化契約上的程序正義與實質契約自由....... 90 第三款 定型化契約條款的解釋....................... 91 第四項 買賣契約書範本案例.................................. 92 第一款 預售屋買賣契約書範本無法定之拘束力......... 92 第二款 法院斟酌買賣契約書範本內容，資為判決依據... 93 第一目 參酌預售屋買賣契約書範本，完工日期與交屋日期應 分別約定........................................... 93 第二目 參酌預售屋買賣契約書範本衡量違約金.......... 93 第三款 法院完全漠視內政部公告之買賣契約書範本..... 94 第四款 內政部公告預售屋定型化契約應記載事項仍可構成 系爭契約之內容......................................... 94 第二節 締約前置階段 .................................. 95 第一項 審閱期間的依據...................................... 95 第二項 預售屋買賣契約之審閱期間至少為五天.................. 96 第三項 審閱期間之案例...................................... 97 第一款 購屋人主張買賣契約無效..................... 97 第二款 提供購屋人合理之契約審閱期間，建築業負舉證責任 98 第三款 未予消費者合理之審閱期間，非謂當事人間之契約關 係不成立或無效......................................... 98 第四款 簽署同意提早簽約或拋棄契約審閱期間之利益... 99 第五款 法律並無禁止消費者拋棄審閱期間權利之限制... 99 第六款 消費者簽約前有可能認識契約權利義務關係之合理 審閱期間，事後不得再主張.............................. 100 第七款 拋棄審閱契約之期間利益，不受消保法保護.... 100 第八款 要求購屋人給付定金後始提供契約書供購屋人審 閱，違反公帄交易法第24 條規定......................... 101 第四項 小結............................................... 102 VIII 第三節 締約階段 ..................................... 103 第一項 約定一樓法定空地專用權之不確定風險................. 104 第一款 案例事實摘要.............................. 104 第二款 本文分析.................................. 105 第二項 契約條款相互矛盾，勸利義務不明確................... 106 第一款 房屋、土地預定買賣契約書條款可窺出未來糾紛 106 第二款 買賣契約內容，約定不明確之爭議............ 107 第一目 停車位高度、迴車空間無約定................. 107 第二目 建築管線、房屋樑柱及建材設備大小等約定不明. 108 第三目 停車位使用權約定不明....................... 109 第三款 本文分析.................................. 110 第三項 廣告內容未必成為契約之一部分....................... 112 第一款 廣告構成契約內容一部...................... 113 第二款 難逕謂廣告為要約或已當然成為契約之一部.... 114 第三款 案例...................................... 114 第一目 案例摘要................................... 114 第二目 本文分析................................... 115 第四款 小結...................................... 116 第四節 履約階段 ..................................... 117 第一項 開工後之變更設計................................... 117 第二項 付款或貸款撥付與同時履行抗辯權..................... 118 第一款 建築房屋有瑕疵，購屋人可主張同時履行抗辯權 119 第二款 購屋人主張房屋瑕疵，暫停付款，遭建商解除買賣契 約 119 第三款 購屋人主張房屋有瑕疵，解除買賣契約成功案例 119 第三項 違約金............................................. 120 第一款 內政部預售屋買賣定型化契約之違約金屬損害賠償 總額預定性違約金性質.................................. 120 第二款 酌減違約金................................ 121 第五節 交屋驗收 ..................................... 121 第一項 區分完工日期與完工交屋之給付期限................... 121 第二項 管理委員會職責..................................... 122 第一款 公寓大廈管理委員會無權尌區分所有權人私法上糾 紛與建商和解.......................................... 122 第二款 管委會點交公共設施時未做保留，事後才主張權利， IX 判決敗訴 122 第三項 買方不即依民法第356 條規定從速檢查標的物及通知物之瑕疵 之法律後果................................................ 123 第五章 建築住宅瑕疵之案例分析 ................... 126 第一節 輻射屋 ....................................... 126 第一項 輻射屋緣由......................................... 126 第二項 輻射屋管制......................................... 127 第三項 已無輻射危險之列管輻射屋，是否有物之瑕疵........... 127 第四項 輻射屋交易之告知義務............................... 128 第二節 二次施工 ..................................... 129 第一項 屋頂溫泉花園案例................................... 129 第一款 案例事實摘要.............................. 129 第二款 歷審訴訟標的及判決結果.................... 130 第二項 主要爭點及裁判理由................................. 131 第一款 賣方依約無提供屋頂帄台設置溫泉設施及供應溫泉 水之義務 131 第二款 買方以賣方在系爭大樓之屋頂帄台搭蓋違章更衣室 及洗手間遭拆除為由，主張物之瑕疵擔保責任無理由........ 132 第三款 買方以前開違章遭拆除，且未提供溫泉設施及供應溫 泉水為由，主張不完全給付之損害賠償，無理由............ 133 第四款 買方以賣方明知系爭大樓屋頂帄台無法設置溫泉設 施及供應溫泉水，卻以不實廣告對外銷售系爭房地，致買方陷於錯 誤而購買系爭房地，依侵權行為法則請求賣方賠償其損害，無理由 134 第五款 買方以賣方明知系爭大樓屋頂帄台無法設置溫泉設 施及供應溫泉水，卻出售系爭房地予買方為由，主張賣方不當得 利，無理由 135 第三項 本文分析........................................... 136 第一款 賣賣契約是購屋人訴訟勝敗之關鍵............ 136 第二款 買方承擔二次施工之拆除風險................ 136 第三款 簽署交屋確認書時，應詳列瑕疵項目及補正期限 137 第三節 放樣錯誤 ..................................... 138 第一項 建築住宅放樣錯誤纏訟上訴至最高法院很少............. 139 第二項 建築放樣錯誤，房屋因地震倒塌案例................... 140 X 第一款 事實摘要.................................. 140 第二款 未按圖施工，缺少出賣人保證之品質？什麼是依工務 局核定設計圖說「全權負責建造」之契約責任？............ 140 第三款 補強回復至原結構設計之強度，不得視為瑕疵？ 142 第一目 補強恢復至原結構之設計強度，損害購屋人權益 142 第二目 回復原結構之設計強度，未達足以危害建築物安全程 度，不得視為瑕疵.................................. 143 第四款 房屋瑕疵之損害計算，應否加計土地價值？.... 143 第五款 購屋人可同時主張民法第184 條、196 條侵權行為請 求權？ 144 第六款 地主應對建設公司之放樣錯誤連帶負賠償責任？ 145 第三項 小結............................................... 146 第六章 結論與建議 ............................... 148 第一節 結論 ......................................... 148 第一項 本文總結........................................... 148 第二項 購屋履約教戰守則................................... 153 第一款 簽約前慎思及買賣契約內容的具體明確性...... 153 第二款 購屋人暫停付款前，務必審慎分析契約條款及法律規 定的權利，預估被賣方解除買賣契約之風險................ 153 第三款 休閒設施提供為附隨義務，縱有違反，買受人不得據 以解除契約，除非特別約定.............................. 154 第四款 任一方解除買賣契約，若未和解，只有訴訟.... 155 第二節 建議 ......................................... 156 第三節 後續研究 ..................................... 159 參考文獻 ....................................... 162 附錄 ............................................ 173 XI 表次 表1-1 自民國90 年起關於二次施工糾紛訴訟勝敗統計表 .......... 3 表1-2 表1-1 之高等法院裁判明細 ............................. 7 表1-3 表1-1 地方法院裁判明細 .............................. 12 表2-1 建築法第34 條審查沿革之修正重點說明 ................. 23 表2-2 建築法第56 條勘驗之修正沿革 ......................... 25 表2-3 建築法第70 條審查使用執照之立法沿革 ................. 27 表2-4 建築住宅工程建築行為人之權責及法律依據 .............. 45 表 6-1 購屋消費者主張住宅商品責任之類型及法律依據 ......... 149 XII 圖次 圖2-1 三級品管與監督責任範圍示意圖。 ...................... 44 圖3-1 住宅商品責任示意圖 .................................. 54 XIII 附錄 附表1-1 臺灣臺中地方法院98 年度訴字第139 號民事判決摘錄 . 173 附表1-2 臺灣臺中地方法院89 年度重訴字第853 號民事判決摘錄 174 附表3-1 台灣高等法院100 年重上字第183 號判決摘錄 ........ 176 附表3-2 台灣台中地方法院88 年訴字第373 號判決、台灣高等法院台 中分院89 年上字第225 號判決、最高法院92 年度台上字第 1478 號裁定，重點摘錄 ............................ 177 附表4-1 臺灣台北地方法院97 年消字7 號判決摘錄 ........... 179 附表4-2 台灣高等法院99 年度消上字第1 號民事判決摘錄 ..... 181 附表4-3 臺灣高等法院90 年度上字第1086 號判決摘錄 ........ 184 附表4-4 最高法院92 年度台上2694 號判決摘錄 .............. 185 附表4-5 臺灣臺北地方法院100 年重訴字第9 號判決摘錄 ...... 186 附表4-6 最高法院99 年度台上字第2443 號判決摘錄 .......... 188 附表4-7 最高法院97 年度台上字第2546 號判決摘錄 .......... 189 附表4-8 最高法院91 年度台上字第1738 號判決 摘錄 .......... 190 附表4-9 最高法院91 年度台上字第1315 號判決 摘錄 .......... 191 附表4-10 最高法院 87 年台上字第 671 號 民事判決摘錄 ........ 192 附表4-11 最高法院 85 年台上字第 2229 號民事判決摘錄 ........ 193 附表4-12 最高法院102 年台上字第1451 號判決摘錄............ 195 附表4-13 台灣高等法院台南分院90 年度上更(三)字第37 號判決摘錄 ................................................. 197 附表4-14 最高法院 99 年台上字第 2443 號 民事判決 摘錄 ...... 198 附表4-15 台灣高等法院100 年度重上更(一)字第10 號判決摘錄 ................................................. 199 附表4-16 臺灣高等法院 89 年上字第406 號判決摘錄 ........... 202 附表4-17 最高法院92 年度台上字第2486 號判決摘錄 .......... 204 附表4-18 臺灣高等法院100 年度重上字第691 號判決摘錄....... 205 附圖1 建築管制的利益 ................................... 206 附圖2 建築管理與法規依據關係圖 ......................... 207 附圖3 使用執造審查項目及法令依據示意圖 ................. 208