臺灣地區推行以房養老方案評估研究｜國立清華大學博碩士論文庫

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研究生：	王綉蘭 Wang, Hsiu-Lan
論文名稱：	臺灣地區推行以房養老方案評估研究 The Evaluation Research of Housing Equity Program in Taiwan
指導教授：	林哲群 Lin, Che-Chun
口試委員:	楊屯山張焯然蔡錦堂林哲群
學位類別：	碩士 Master
系所名稱：	科技管理學院 - 高階經營管理碩士在職專班 Executive Master of Business Administration(EMBA)
論文出版年：	2012
畢業學年度：	100
語文別：	中文
論文頁數：	134
中文關鍵詞：	以房養老方案、逆向抵押貸款方案、社會照護服務方案、售後租回年金屋方案
外文關鍵詞：	Housing Equity program（HE）, Reverse Mortgage program（RM）, Social Care Services program（SC）, Sale-Leaseback Transactions program （SL）。
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摘要

為因應少子女化、高齡化社會所產生老人養老問題，行政院責由內政部規劃於2012年11月起實施「以房養老」方案，初期規劃模式如採公益型態，由政府出資；試辦對象為65歲以上單身國民，擁有500萬元以上不動產，無繼承人、無子女，且因不動產價值超出社會救助規定，致未能符合社會救助者（近貧老人）；選定土地銀行承作，並已爭取到3,300萬元公益彩券回饋金，作為試辦經費，試辦地區包含台北市、新北市、台中市、高雄市等，或其他有意願參與之縣市；試辦規模100人；支付年限最高30年，按月給付，並得變更或延長支付年限。本研究探討現有「以房養老」方案規劃重點要項，透過搜集相關文獻資料及德爾菲技術問卷調查分析，提出評估方案實施前之綜合看法與建議，做為未來實務操作之參考。本研究對象主要為社會福利之學者專家，自2012年6月10日至7年13日發出87份問卷，回收有效問卷78份（回收率89.66％）；同年7月10日至17日進行訪談5位專家（實務工作者）。研究結果顯示受訪者認為「以房養老」方案性質依序為金融商品之逆向抵押貸款、社會照護服務、社會福利（社會救助）措施；建議申請人亦可降為55歲、60歲以上；不限制單身者、有無繼承人、有無子女；應開放一般老人；產權歸屬不限僅有老人，若獲配偶、子女、家人同意亦可申貸。不須限制房地產價值、僅此四個直轄市及一家銀行承作；可鼓勵壽險業、社會福利機構、信託機構等參與；貸款額度再提高5％至10％、按月領取固定金額直到終老的「年金型」；採逆向抵押貸款之固定利率；建議終身給付；政府設立專戶基金；補貼申貸相關費用；提供專業諮詢服務；修正借貸雙方契約更具彈性；修正逆向抵押貸款制度流程圖等。建議政府在該方案實施之前，除專案研究外，能夠多方徵求民意、加強教育宣導與訓練從業人員、制定法規及增加配套措施等。最後，就該方案之評估研究結果，分別從「制度面、法律面、實務面」等提出建議。

關鍵詞：以房養老方案、逆向抵押貸款方案、社會照護服務方案、售後租回年金屋方案

Abstract
To cope with the supporting pension issues and to solving problem resulted by low birth rate and aging society. Executive Yuan entrusted the Ministry of the Interior to plan to carry out the Housing Equity Program since November, 2012. The initial planning pattern will be based on public welfare types which will be funded by the government. The subjects of this program are single citizens over 65 years old who own over NT$ five million yuan of real property, have no heirs and children , and beyond the social assistance regulations for real estate values, caused by failure to comply with social rescuers (the near-poor elderly). This program selects to cooperate with the Land Bank and has taken NT$ 33 million public welfare lottery refund as the implementation fund with the pilot areas of Taipei City, New Taipei City, Taichung City and Kaohsiung City, as well as other counties and cities that are willing to participate in this program. The program will be firstly conducted on 100 people with a monthly pension for 30 years at most, in which the period can be changed or expanded. This study explores the planning focus to "Housing Equity " program. Through collecting the related literatures and Delphi technique questionnaire survey and analysis, it proposes the comprehensive opinions and suggestions prior to the program implementation as the reference for future practice. The subjects of the study are mainly the scholars and experts of the social welfare field. It distributed 87 questionnaires from June 10, 2012 to July 13, 2012, and finally returned 78 valid ones (return rate of 89.66％). The researcher also interviewed five experts (practical workers) from July 10 to July 17 in the same year. The study results showed that respondents think the characteristics of the Housing Equity Program include the financial products of the reverse mortgage, social care services, social welfare (social assistance) measures. They suggest the eligibility for the applicants could be expanded to 55 or 60 years old, does not limit a single person, have no heirs and children, which should be opened to the ordinary elderly people. The property ownership should not be only restricted on the elderly people. The loans can be also applied under the consent of the spouse, children or other family members. It also should not set restriction on the value of the real property, only four municipalities and a bank contracts. Instead, it could encourage the insurance industries, social welfare institutions and trust organizations to participate in this program. The loan amount and then increased by 5-10%, and monthly fixed pension can be paid by year in the rest of the annuity type. The fixed interest rate of the reverse loan can be adopted. Moreover, it is suggested the government to pay in the entire life, set up special funds, subsidize the related fees for load application, provide professional consultation service, make the load contract more flexible, and revise the flowchart of the reverse mortgage system. Recommends that the Government prior to the implementation of the program, in addition to project research, should collect the opinions from people, strengthen the education publicity

and instruct the related personnel, make laws and regulations and add the supporting measures besides conducting program research. Finally, based on the study results, it proposes the suggestions from the aspects of system, law and practice for this program.

Keywords： Housing Equity program（HE）；Reverse Mortgage program（RM）；Social Care Services program（SC）；Sale-Leaseback Transactions program （SL）。

目   錄
摘要………………………………………………………………vii
誌謝辭……………………………………………………………x
第一章  緒論……………………………………………………1
  第一節  研究背景與動機……………………………………1
  第二節  研究目的……………………………………………6
  第三節  名詞定義……………………………………………7                                 
第二章  文獻探討………………………………………………8
  第一節  我國老人經濟安全保障方案………………………8
  第二節  以房養老--逆向抵押貸款制度…………………… 16
  第三節  國內外以房養老方案之比較………………………26
  第四節  以房養老方案的組織運作與執行策略……………39
  第五節  方案評估理論………………………………………47
第六節  企業倫理與社會工作倫理…………………………51
第三章  研究方法………………………………………………53
  第一節  研究架構……………………………………………53
  第二節  研究對象與研究工具………………………………54
  第三節  研究者角色與研究倫理……………………………55
第四章  研究分析與研究結果…………………………………58
  第一節  受訪者特質分析……………………………………58
  第二節  以房養老方案的適合度與相關看法………………61
  第三節  借方、貸方逆向抵押貸款契約（草案）適合度…82
  第四節  不動產逆向抵押貸款制度流程圖適合度與修正…88
第五章  結論…………………………………………………… 91
  第一節  研究發現…………………………………………… 91
  第二節  建議………………………………………………… 94
  第三節  研究限制…………………………………………… 96
參考書目………………………………………………………… 97
附錄一 101年起內政部將調增八項社福津貼…………………105
附錄二 101年度低收入戶生活扶助現金給付項目及標準… …105
附錄三 整理近2005-2012年以房養老（逆向抵押貸款）相關
博碩士論文摘要………………………………………107
附錄四  臺灣社會工作人員專業協會--社會工作研究倫理
守則建議版……………………………………………118
附錄五  受訪者歉難填覆本問卷原因彙整表…………………120
附錄六  臺灣地區推行以房養老方案評估研究--知情同意書121
附錄七  臺灣地區推行以房養老方案評估研究調查問卷……122
附錄八  臺灣地區推行以房養老方案評估研究-訪談大綱……129
附錄九  調查問卷之伍、其他有關本研究的書面建議 ………131





 
圖表目次
                                                           
圖2-1：逆向抵押貸款一級市場和二級市場運作圖…………………………43
圖2-2：「以房養老」方案相關政府組織圖………………………………… 43
圖2-3：我國逆向抵押貸款制度之運作模式圖………………………………44
圖2-4：不動產逆向抵押貸款制度流程………………………………………46
圖2-5：三贏策略「擬定、執行、管理」循環圖……………………………45
圖2-6：功利主義的評估vs直覺--多元論的評估六種取向配置圖…………48
圖3：研究流程圖  ……………………………………………………………53
圖5：新修訂不動產逆向抵押貸款制度流程圖………………………………90



表1-1：台灣地區男性與女性平均餘命摘要一覽表 …………………………2
表2-1：多支柱年金的分類表 …………………………………………………9
表2-2：台灣多層次長期照護財務保障架構內容一覽表 ……………………10
表2-3：我國100-101年國家建設計畫（政策重點）與行政院101年度
針摘要一覽表…………………………………………………………11
表2-4：我國現行老人經濟安全保障一覽表 …………………………………13
表2-5：65歲以上老年人主要經濟來源比較表………………………………14
表2-6：65歲以上老年人平均每月可使用之生活費比較表 …………………14
表2-7：中低收入老人生活津貼發放情形摘要表 ……………………………14
表2-8：65歲以上老人、配偶（或同居人）目前保存資產情形表…………15
表2-9：年齡、基本生活費、房價、按月給付之比較表 ……………………18
表2-10：逆向抵押貸款參與角色與利弊分析一覽表  ………………………19                                    
表2-11：逆向房貸之風險與因應策略一覽表 …………………………………22                                          
表2-12：家庭收支重要指標表…………………………………………………25
表2-13：台灣地區家庭住宅狀況一覽表………………………………………26
表2-14：美國HECM歷年申貸件數統計表 …………………………………28
表2-15：美國三種逆向抵押貸款商品比較表 …………………………………29
表2-16：內政部暫時規範逆向抵押貸款的內涵一覽表………………………38
表2-17：友善關懷老人服務方案執行情形表（摘錄）………………………40                                
表2-18：各國逆向房屋抵押貸款之比較表 ……………………………………41
表2-19：CIPP四種類型的評鑑一覽表 ………………………………………49
表2-20：CIPP四種評鑑類型與決策、績效的關係一覽表 …………………49
表2-21：企業倫理與社工倫理一覽表…………………………………………51                                             
表2-22：高齡者涉入反向房貸之倫理議題一覽表……………………………52
表3-1：「以房養老」方案評估的訪談對象特質分析表………………………54                                 
表3-2：以房養老參考資料來源彙整表 ………………………………………55
表3-3：可信性指標、三角檢定法與本研究資料分析方法對照表 …………56
表4-1：受訪者基本資料分析表 ………………………………………………58
表4-2：「以房養老」方案的適合度分析一覽表………………………………62
表4-3：「以房養老」方案的性質分析表………………………………………65
表4-4：「以房養老」方案的申請資格分析表 …………………………………67
表4-5：「以房養老」方案試辦的時間與地區分析 ……………………………69
表4-6：「以房養老」方案試辦的金融承辦單位分析表 ………………………70
表4-7：建議對試辦銀行貸款作業的期待分析表  ……………………………72
表4-8：「以房養老」方案對房地產之鑑價、專業諮詢服務分析表 …………76
表4-9：對「以房養老」方案執行評估分析表  … ……………………………79
表4-10：「以房養老」方案的借方、貸方逆向抵押貸款契約（草案）分析表84
表4-11：不動產逆向抵押貸款制度流程圖的適合度分析表  …………………88

 
                                

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