近十年來，由於中國小區業主開始積極地團結起來對抗開發商、物業公司和政府層出不窮的侵權行為，因而吸引許多研究者關注此議題，並大都聚焦在業主維權的成因、過程與後果，較少關注業委會成立之後對於小區管理的面向，因此，本研究希望針對此問題作一些探討。關於小區的物業管理模式，世界上其他國家較普遍採取的方式是由業主自行成立的組織管理小區的各項物業服務，然而因為中國城市小區的規模動輒上千戶，且改革開放以來單位聯繫的瓦解，以及國家並不鼓勵社會團結起來，委託一家物業公司管理小區反倒成為中國特有的物業管理模式，因而在這種背景下，業委會自管小區能在中國出現是一個新的現象且難得的發展，也因此何以能自管是本研究的主要問題。為此，本研究針對兩個城市的八個小區進行比較研究發現：業委會成立前後小區內部業主間「黏合性社會資本」的累積，使得業委會擁有足夠的籌碼去與物業公司協商物業合同的簽署，進而以合同主體身分將小區物業服務委託一家物業公司，或是選擇直接自管小區物業服務。此外，由於小區外部的業主顧問和業主組織具備知識、經歷與資源的優勢，主動或被動地介入小區的治理之中，因此業主與業主組織和業主顧問間的「連接性社會資本」也成為業主能夠落實其共同管理權的一大利器。所以，本研究認為，在「黏合性社會資本」和「連接性社會資本」相互作用之下，促使業委會的成立與管理主體的取得成為可能。

Over the last decade, since homeowners in communities in China have actively begun to team up against the endless encroachment of developers, property management companies, and government, many researchers have been concerned with this topic. Much attention has been focused on the causes, processes, and effects of the safeguard of homeowners’ rights. Less attention has been paid on the management of the communities by homeowners’ association after its establishment. Therefore, the study addresses this problem with further discussions. Regarding the property management model of communities, it is commonly seen that most countries in the world allow homeowners to set up organizations for the management of property services within their communities. However, due to several reasons such as the large size of urban communities in China, the collapse of links between units after the reform, and the country’s discouragement of team collaboration, entrusting a property management company to manage communities is a rarely seen property management model in China. In this context, self-management of communities by homeowners’ association is a new phenomenon and a rare development. Therefore, the main question of this study is how can self-management be possible. In this study, comparative study was done between eight communities in two cities. Results showed accumulation of “Bonding Social Capital” between homeowners before and after the establishment of homeowners’ association, making it possible for homeowners’ association to negotiate with property management companies regarding the signing of property-related contracts. As a subject of contract, the homeowners’ association can entrust property services to a property management company or choose directly from the self-managed property services within the communities. In addition, since the external consultants and organizations of homeowners, actively or passive involved in governance of communities, have rich knowledge, experience and resources, the “Bridging Social Capital” between homeowners and consultants and organizations has become the driving force for the implementation of shared management that homeowners desire. Therefore, this study suggests that, under the interactions between “Bonding Social Capital” and “Bridging Social Capital,” it is possible to establish homeowners’ associations and obtain a body of management.

王星，2012，〈利益分化與居民參與—轉型期中國城市基層社會管理的困境及其
　　理論轉向〉。《社會學研究》2: 20-34。
王森，2011，《小區業主自治困境的原因分析及善治途徑》。上海：復旦大學　　　MPA碩士學位論文。
王漢生、吳瑩，2011，〈基層社會中「看得見」與「看不見」的國家—發生在一
　　個商品房小區中的幾個「故事」〉。《社會學研究》1: 63-95。
朱燕、朱光喜，2008，〈城市住宅小區業主維權的現狀、困境與對策〉。《城　　　市》9: 44-48。
石發勇，2010，〈業主委員會、準派系政治與基層治理—以一個上海街區為例〉。
　　《社會學研究》3: 136-157。
何海兵，2003，〈我國城市基層社會管理體制的變遷:從單位制、街居制到小　
　　制〉。《管理世界》6: 52-62。
何豔玲、蔡禾，2005，〈中國城市基層自治組織的內卷化及其成因〉。《中山大
　　學學報》5: 104-109。
何豔玲、鐘佩，2013，〈熟悉的陌生人：行動精英間關係與業主共同行動〉。　
　　《社會學研究》6: 21-45。
李友梅，2002，〈基層小區組織的實際生活方式—對上海康健小區實地調查的初
　　步認識〉。《社會學研究》4: 15-23。
李勝來，2015，〈物業管理酬金制收費形式探析〉。《中國物業管理》5: 48-
　　49。
孟偉，2005，〈建構公民政治：業主集體行動策略及其邏輯—以深圳市寶安區瀅
　　水山莊業主維權行動為例〉。《華中師範大學學報》3: 67-72。
——，2007，〈利益、權利、規則：業主維權行動的延展邏輯〉。《特區實踐與理
　　論》1: 44-47。
孫秀林、周飛舟，2013，〈土地財政與分稅制：一個實證解釋〉。《中國社會科
　　學》4: 40-59。
張緊跟、莊文嘉，2008，〈非正式政治：一個草根NGO的行動策略—以廣州市
　　業主委員會聯誼會籌備委員會為例〉。《社會學研究》2: 133-150。
張磊，2005，〈業主維權運動：產生原因及動員機制—對北京市幾個小區個案的
　　考查〉。《社會學研究》6: 1-39。
張靜，2006，〈培育城市公共空間的社會基礎—以一起上海小區糾紛案為例〉。
　　《上海政法學院學報》2: 7-16。
郭於華、沈原，2012，〈居住的政治：B市業主維權與小區建設的實證研究〉。　
　　《開放時代》2: 83-101。
郭于華、沈原、陳鵬主編，2014，《居住的政治：當代都市的業主維權和社區建
　　設》。廣西：廣西師範大學出版社。
曹陽、劉雙樂，2003，〈酬金制“名詞釋義”〉。《中國物業管理》6: 26-27。
莊文嘉，2011，〈跨越國家賦予的權利？對廣州市業主抗爭的個案研究〉。《社
　　會》3: 88-113。
陳映芳，2006，〈行動力與制度限制：都市運動中的中產階層〉。《社會學研
　　究》4: 1-20。
陳建國，2008，〈住房制度改革與小區治理結構變革〉。《現代物業》8: 31-
　　33。
陳華彬，2006，〈業主的建築物區分所有權 評《物權法草案》第六章〉。《中外
　　法學》1: 63-76。
陳鵬，2010，〈當代中國城市業主的法權抗爭—關於業主維權活動的一個分析框
　　架〉。《社會學研究》1: 34-63。
曾文慧，2002，〈小區自治：衝突與響應—一個業主委員會的成長歷程〉。《城市
　　問題》4: 53-56。
湯艷文，2004，〈不完全契約形態：轉型社會的社區治理結構—以上海康健地區
　　業主委員會的發展為例〉。《上海行政學院學報》2: 68-78。
華偉，2000，〈單位制向小區制的回歸—中國城市基層管理體制50年變遷〉。
　　《戰略與管理》1: 86-99。
楊玉聖，2010，〈論業主自治與小區善治〉。《清華大學學報》3: 117-128。
鄒樹彬，2005，〈城市業主維權運動：特點及其影響〉。《深圳大學學報》5:
　　44-49。
潘淑滿，2003，《質性研究：理論與應用》。台北：心理出版社。
潘維庭，2008，《中國城市小區的「業主維權」：成因與發展》。新竹：清華大
　　學社會學研究所碩士論文。
鄭淑美，2006，〈中國大陸城市基層管理體制轉型中的小區自治組織：以「業主
　　委員會」為例〉。《東亞研究》37(2): 79-123。
鄭淑美，2008，〈從「封閉系統」到「開放系統」：中國大陸城市基層治理體制
　　的建構、演變與轉型〉。《遠景基金會季刊》9(1): 119-160。
劉政，2015，〈物業管理酬金制與包干制比較〉。《中國房地產》13: 73-75。
蔣韡薇，2007，〈陳主任的公民實踐〉。《小區》6: 36-38。
Babbie, Earl著、李美華等譯，1998，《社會科學研究方法（上）》。台北：
　　時英出版社。
Bourdieu, Pierre著、包亞明譯，1997，《文化資本與社會煉金術：布爾迪厄
　　訪談錄》。上海：上海人民出版社。
Cai, Yongshun, 2005, “China's moderate middle class: The
　　case of homeowners' resistance.” Asian Survey 45(5):
　　777-799.
Cai, Yongshun and Zhiming Sheng, 2013, “Homeowner’s
　　Activism in Beijing: Leaders with Mixed Motivations.”
　　The China Quarterly 215: 513-532.
Chung, Yousun, 2015, “Pushing the Envelope for
　　Representation and Participation: the case of homeowner
　　activism in Beijing.” Journal Of Contemporary China 24
　　(91): 1-20.
Coleman, James S.著、鄧方譯，1999，《社會理論的基礎》。北京：社會科
　　學文獻出版社。
Lin, Nan著、林祐聖、葉欣怡譯，2005，《社會資本》。臺北市：弘智文化。
Read, Benjamin L., 2003, “Democratizing the neighborhood?
　　New private housing and homeowner associations’ self-
　　organization in urban China.” The China Journal 49: 31-
　　59.
Putnam, Robert D.著、王列、賴海榕譯，2001，《使民主運轉起來︰現代意
　　大利的公民傳統》。江西：江西人民出版社。
Putnam, Robert D.著、劉波、祝乃娟、張孜異、林挺進、鄭寰譯，2011，
　　《獨自打保齡︰美國社區的衰落與復興》。北京：北京大學出版社。
Rubin, Allen and Earl Babbie著、趙碧華、朱美珍編譯，2000，《研究
　　方法：社會工作暨人文科學領域的應用》。台北：學富文化。
Shi, Fayong and Yongshun Cai, 2006, “Disaggregating the
　　state: Networks and collective resistance in Shanghai.”
　　The China Quarterly 186: 314-332.
Tomba, Luigi, 2005, “Residential space and collective
　　interest formation in Beijing’s housing disputes.” The
　　China Quarterly 184: 934-951.
Wang, Zhengxu, Long Sun, Liuqing Xu and Dragan Pavlicevic,
　　2013, “Leadership in China’s urban middle class
　　protest: The movement to protect homeowner’s rights in
　　beijing.” The China Quarterly 214: 411-431
Yip, Ngai-ming, and Yihong Jiang, 2011, “Homeowners United:
　　the attempt to create lateral networks of homeowners'
　　associations in urban China.” Journal of Contemporary
　　China 20(72): 735-750.